房子与大宗 | 化工品在房地产行业的需求或趋于稳定
2024-04-03
房地产行业自2022年一季度以来表现出了疲弱态势，短期房地产行业景气程度难有明显改善，而是侧重于“三大工程”政策驱动和城镇化率的驱动下的结构式发展，对于化工品市场需求刺激效果也将有所放缓。房地行业自1998年房改以来，成为我国经济发展、商品需求、全国就业最重要的驱动领域。按照联合国环境规划署的数据显示，建筑行业占据细分化工品市场终端需求的35%，除此之外，电子电器、汽车、家用和包装作为房地产后周期驱动产业，也带动了化工品需求。然而近年伴随我国居民端资产负债表受损带来的房地产销售低迷，房地产行业的实物工作量受到显著影响，这也造成了化工品需求受到制约。短期房地产的景气程度难有改善，长远来看，房地产行业在“三大工程”政策驱动和城镇化率的驱动下，或实现存量的平稳发展。从房地产自2022年一季度至今的数据来看，自土地购置面积至房地产的销售端至新开工面积至施工面积呈现出整体偏弱状态，累计同比连续下滑的同时，绝对值也呈现出萎缩的情况，房地产的销售端回到了2010年的水平、而施工端回到了2009年的水平。虽然我国央行施行降低LPR、认房不认贷；地方政府解除限购、限价松绑等政策降低消费者购房成本、刺激潜在购房需求，起到了边际改善的作用。但居民的资产负债表受损，才是购房意愿不足的核心因素，自2020年疫情以来，我国居民的金融资产和非金融资产均受到影响，股市没有持续性回暖、楼市价格走弱、汽车宽幅降价促使居民消费信心受损、存款意愿增强。而从负债端来看，我国债务还本付息额比可支配收入高达15%左右，这一数值高于发达国家水平，并且在资产端受损的情况下，居民还款压力增加。化工品需求贯穿房地产整个建设周期，尤其是竣工装修到入住后期，此外房地产行业对于化工品需求的涵盖范围广泛，包含了电石、原盐的无机化工并主要包含了烯烃、芳烃的有机化工。从长周期来看，有机化工价格和房地产景气程度趋势上保持一直，2021年下半年以来，国内房地产市场急转直下，地产各项数据均出现明显下降，化工产品在需求端受到抑制，而供给端处在扩张周期，市场景气下行。“三大工程” 将成为房地产发展新模式的抓手和稳中求进的着力点。首先城中村改造将会推动替换型需求，我国大约有420亿平米存量房面积，按照25年替换周期计算，大约每年有16.8亿平米的改造面积，核心一二线城市和基本面较好的三四线城市由于人口聚集能力较强，人口基数较大导致存量房面积比较多，这也为城中村改造项目提供了更大的改造潜力。第二点在于保障性住房需求潜力较大，“十四五”期间我国计划建设筹集保障性租赁住房900万套。从2024年地方政府报告中来看，2024年保障房新增目标为79.24万套，较2023年的102.9万套目标有所下滑，其中广东、湖北、四成、山东下滑较多，西藏开启了保障房项目。截至2022年底我国保障房存量供应约在3083万套，占全国住房总量的5%左右，这和香港地区的28%和新加坡的70%以上有较大差距，虽然2024年保障房项目目标有所退坡但是中长期来看，保障型住房项目推进空间较大。第三点在于当前我国居民住房需求已逐步从“有没有”进入到“好不好”阶段，随着住房品质的不断提升，改善性住房需求仍有进一步释放空间，也将继续为房地产市场提供重要支撑。我国人均住宅面积一直实现稳步增长，自2000年的不到20平涨至如今的32.7平米以上已经实现了超过50%以上的增长率。2023年我国人均收入仅有3268元，月收入中位数不足3000元，这和我国较高的教育普及度以及高速发展的高新制造业不匹配，全国可支配收入增长或保持在6%以上，刺激我国居民改善型需求发展。最后“平急两用”公共基础设施建设，给房地产企业提供了抓手和转型发展的契机，也将为特大超大城市房地产投资带来新的增长点。2023年中国的常住人口城镇化率为66.16%。远低于发达国家水平，我国城镇化进程还在持续，即使在疫情时期仍然能实现1%左右的年均增长，但由于我国城乡二元结构，城镇人口增速或将有所放缓，2030年或达到73%，还有6000万新增人口有待释放。扩充的城市规模将会带来公共基础设施建设需求，具备虹吸效应的城市未来释放潜力较大。综合来看，在新增购房人群减少和房地产库存水平较高的背景下，房地产行业对化工品需求推动将会逐步放缓，未来难有大规模的刺激效果，而会依托于较大的人口基数和住房面积形成替换性的工程量，总体推动效果趋于稳定。
